Ý nghĩa thật sự của các loại bản đồ quy hoạch

Pinterest LinkedIn Tumblr +

Khi mua bán, giao dịch bất động sản, các loại bản đồ quy hoạch theo từng tỷ lệ như 1/50.000, 1/2.000, 1/500… được nhắc đến khá nhiều. Nhưng thực tế lại rất ít ai bận tâm hay hiểu ý nghĩa thực sự của chúng.

1. Quy hoạch là gì? 

Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, phần giải thích từ ngữ (điều 3) định nghĩa như sau: 

“Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị”.

Trong đó, đồ án quy hoạch đô thị là là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị. Bao gồm: các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị. Điều đó cũng có nghĩa là các bản vẽ (bản đồ) là tài liệu bắt buộc phải có trong mỗi đồ án quy hoạch.

– Quy hoạch chung có nhiệm vụ là xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị; bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.

– Đối với nhiệm vụ của quy hoạch phân khu là phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.

– Riêng nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch; bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.

Do đó, tùy thuộc vào từng nhiệm vụ, chức năng của đồ án mà có các bản đồ được quy định tỉ lệ tương ứng. 

2. Tại sao cần phải hiểu bản đồ quy hoạch?

Không ít trường hợp thực tế người dân vì thiếu thông tin quy hoạch mà rơi vào các bẫy lừa đảo, chịu cảnh tiền mất tật mang khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất đã xảy ra. 

Điển hình như vụ việc của bà VTN, ngụ tại Tân Bình, Tp.HCM đã mất 300 triệu VNĐ tiền cọc vì mua lầm phải dự án ma của bà PTT.

Thực tế, thửa đất mà bà VTN định mua nằm trong diện tích gần 10.500 m2, vốn là đất lúa của một người trong huyện. Theo UBND huyện Hóc Môn thì bà VTN không phải là người duy nhất và đã có nhiều người bị lừa giống bà. 

Nếu như trước khi diễn ra quá trình đặt cọc mua bán, giao dịch bà VTN đến Phòng Địa chính xã Đông Thạnh hỏi thông tin về quy hoạch thì đã không bị lừa. Bởi lẽ những thông tin quan trọng như lô đất thuộc quyền sở hữu của ai, có thuộc dự án đầu tư nào hay không, mảnh đất là đất ở hay đất nông nghiệp, có tranh chấp hay không… đều được lưu lại thông tin.

Chính vì lẽ đó, bạn nên hiểu rõ bản đồ quy hoạch để hạn chế rủi ro tiền mất tật mang cho bản thân mình. 

Ngoài ra, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM khuyến cáo khi có nhu cầu mua bán bất động sản, người dân nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất; và giấy xác nhận tình trạng bất động sản. Đặc biệt, giấy này phải do UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản đó thực hiện. Giấy phải nêu rõ tình trạng pháp lý của thửa đất bao gồm: Thông tin quy hoạch, xử lý vi phạm hành chính về đất đai, tranh chấp (nếu có)…

3. Ý nghĩa của các loại bản đồ quy hoạch

quy định về tỷ lệ bản vẽ đồ án quy hoạch

Quy định về bản vẽ của bản đồ quy hoạch đô thị theo Luật quy hoạch đô thị 2009

Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000

Có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng giao thông; phân chia rõ ràng mốc giới; địa giới các phần đất dành để phát triển hạ tầng như đường, điện, cầu, cống, khu dân cư, cây xanh…

Bản đồ này được xem là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân… sau này.

Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000

Bản đồ này được lập ra nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị. 

Bao gồm các nội dung sau:

  • Xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch; chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất; hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung.
  • Xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian; kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược.

Bản đồ 1/2.000 này liên quan mật thiết với quyền sở hữu về đất đai (quyền sử dụng đất). Thế nên, nó có giá trị pháp lý cao và cũng là căn cứ để giải quyết tranh tụng (nếu có) sau này.

>>Xem thêm: 4 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Cuối cùng là bản đồ 1/500, bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng

Đây là bản đồ cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Theo đó, bản đồ này phải quy hoạch một cách chi tiết, bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất. 

Hay nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Tóm lại, không chỉ khác nhau về kích thước, mỗi bản đồ quy hoạch cũng khác nhau về ý nghĩa của nó. Do đó, tùy thuộc vào mục đích và giai đoạn mua bán bất động sản mà bạn xem loại bản đồ phù hợp.

4. Vậy xem hoặc lấy thông tin bản đồ quy hoạch ở đâu?

Nếu có kết nối internet, bạn có thể xem thông tin quy hoạch trực tiếp qua website: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn

Tuy nhiên, thực tế một số thông tin dữ liệu về quy hoạch đất đai vẫn chưa được cập nhật đầy đủ. Do đó, để biết chính xác thông tin bạn có thể đến một trong các cơ quan sau để đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch: 

  • Cán bộ địa chính UBND cấp xã/phường
  • Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/quận
  • Phòng Quản lý đô thị cấp tỉnh/TP/quận
  • Trung tâm Phát triển quỹ đất đô thị
  • Trung tâm Xây dựng công trình và đô thị TP hoặc các phòng công chứng,…

Bài viết tham khảo thông tin từ plo.vn và tuoitre.vn

Thanh Nhị

Share.

About Author

Leave A Reply

%d bloggers like this: