Tình hình thị trường căn hộ TPHCM quý 4/2021

Sau khi trải qua một Quý 3 ảm đạm, thị trường căn hộ Tp.HCM đã tích cực cả về nguồn cung, sức cầu và giá bán trong quý cuối năm.

1. Nguồn cung dồi dào trở lại

Theo báo cáo thị trường BĐS quý 4/2021 của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp căn hộ đã dồi dào trong quý 4, bởi các chủ đầu tư đã tự tin trở lại thị trường sau nhiều tháng dịch bệnh. Nguồn cung sơ cấp đạt gần 7.820 căn, lượng nguồn cung theo quý nhiều nhất trong năm 2021, tăng 160% theo quý nhưng giảm 31% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 72% nguồn cung sơ cấp với hơn 5.600 căn từ năm dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của chín dự án hiện hữu và trong đó, căn hộ Hạng B chiếm 75%.

Theo đơn vị này, kể từ cuối năm 2019, nguồn cung sơ cấp biến động. Nguồn cung mới trong Q4/2021 cao đáng kể so con số hơn 350 căn vào Q3, nhưng vẫn giảm 33% theo năm. Nguồn cung sơ cấp năm 2021 đạt gần 11.700 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm 54% theo năm. Hạng B chiếm 62% nguồn cung sơ cấp, theo sau là Hạng C với 31% thị phần.

Phân khúc cao cấp vượt qua trung cấp để dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với 59% nguồn cung mới năm 2021, theo sau là trung cấp và hạng sang với tỷ trọng lần lượt là 30% và 10%. Theo báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam, trong quý cuối năm thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận dự án siêu sang đầu tiên – dự án căn hộ có thương hiệu với mức giá trên 15.000 USD/m2, bàn giao hoàn thiện theo tiêu chuẩn quốc tế và được quản lý vận hành bởi thương hiệu khách sạn chuyên nghiệp với nhiều dịch vụ tiện ích đẳng cấp.

Loại hình này dự kiến sẽ đón chào nhiều dự án mới và trở thành xu hướng trong tương lai. Vì vậy, CBRE quyết định bổ sung thêm phân khúc siêu sang bên cạnh phân khúc hạng sang, theo đó dự án siêu sang được định nghĩa là tất cả các dự án có mức giá sơ cấp từ 12.000 USD/m2 trở lên.

Về vị trí, tất cả các khu vực đều có nguồn cung mới. Với tám dự án hạng sang và cao cấp ra mắt, khu Đông duy trì vị thế thống trị, chiếm 52% nguồn cung mới. Các khu vực phía Tây và phía Nam với thị phần lần lượt là 22% và 17% giữ hai vị trí tiếp theo. Phía Bắc và khu Trung tâm, mỗi khu vực ghi nhận một đợt mở bán mới. Đáng chú ý, khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại của nguồn cung mới kể từ năm 2019.

Nguồn cung mới trong Quý 4 đóng góp 48% tổng nguồn cung mới trong năm 2021 nhờ gần 5.000 căn hộ mở bán từ phân khu The Beverly thuộc dự án Vinhomes Grand Park. Trong khi đó, nhiều dự án trì hoãn ra mắt đợt đầu tiên trong quý này.

2. Giá bán

Đối với phân khúc hạng sang, lượng mở bán mới tăng ở khu vực ngoài trung tâm bao gồm các phường An Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi với mức giá thấp hơn so với khu vực truyền thống của phân khúc này (khu vực Thủ Thiêm và Quận 1) khiến giá giảm 4,4% theo năm.

Do nguồn cung hạn chế trong giai đoạn giãn cách trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất cao đã tiếp tục thúc đẩy toàn bộ thị trường. Song song với nguồn cung mới, số lượng căn chào bán thành công là 14.639 căn, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ bán bình quân trong quý mở bán đầu tiên của các dự án mới mở bán đạt 74%, tăng 1 điểm phần trăm so với năm 2020. Nhiều dự án hạng sang và cao cấp tại khu Đông đã được hấp thụ hết trong ngày mở bán. Theo các giao dịch thứ cấp thành công của CBRE, chủ nhà có thể lời từ 15-40% trên giá mua ban đầu tùy thuộc vào đặc điểm từng căn.

Theo Savills, sau Quý 3 có tình hình hoạt động chậm, các công trường đã đi vào hoạt động trở lại và đang gấp rút thi công để kịp tiến độ bàn giao. Để kích cầu, các chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đã dành cho người mua như giảm giá, tặng voucher mua hàng, hay quà tặng cho khách hàng. Ngoài ra còn các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ vay lên tới 70% giá trị căn hộ, chính sách thanh toán dài hạn, trả lãi trên số tiền đặt cọc hoặc trên tỷ lệ nhất định của giá bán, hay chương trình “Home-for-home” của Masteri Home.

Rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Tại quý 4/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 thông thủy, các dự án Hạng C có giá bán giao động từ 37 – 60 triệu đồng/m2 thông thủy. Các dự án cải thiện về chất lượng phát triển có đa dạng tiện ích nội khu, thiết bị và vật liệu bàn giao từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hay gần khu dân cư hiện hữu và cơ sở hạ tầng công cộng.

3. Về tỉ lệ hấp thụ

Lượng giao dịch trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm 58% theo năm và là mức thấp nhất được ghi nhận từ 2017. Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà vẫn khả quan khi tỷ lệ hấp thụ đạt 81%. Hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 90%. Lượng tồn kho thấp đã hỗ trợ cho tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 78% trong năm 2021.

Riêng trong quý 4, lượng giao dịch căn hộ đạt gần 5.600 căn, mức tăng ấn tượng so với con số hơn 400 căn trong Quý 3, nhưng vẫn giảm 35% theo năm. Hạng B chiếm 75% tổng giao dịch Q4 và tăng 75% theo năm. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới chiếm 94% tổng lượng giao dịch trong quý 4 với tỷ lệ hấp thụ đạt 91%. Tỷ lệ hấp thụ đạt 85%, tăng 80 điểm phần trăm theo quý và 21 điểm phần trăm theo năm.

4. Dự đoán trong năm mới

Theo CBRE, trong Quý 4, ranh giới giữa các kênh bán hàng trực tiếp và trực tuyến được xóa nhòa, đây được xem là biểu hiện của trạng thái “bình thường mới”. Cả hai kênh đều ghi nhận lượng quan tâm tốt từ người mua. Trong khi nhu cầu từ người nước ngoài trong thời gian đóng cửa sụt giảm, người Việt Nam trở thành đối tượng khách mua chính, góp phần duy trì hoạt động ổn định của thị trường.

Dự báo trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ phục hồi và kéo theo sự cải thiện tương ứng về số lượng căn bán thành công. CBRE kỳ vọng thị trường ​​sẽ chào đón gần 22.000 căn hộ trong năm 2022, đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như Grand Marina Sài Gòn, Grand Manhattan (Quận 1); Metropole, Masteri Centre Point, The 9 Stellars (TP. Thủ Đức).

Hàng loạt dự án đã triển khai chiến dịch tiếp thị và bắt đầu nhận đặt chỗ cho đợt mở bán năm 2022. Giá sơ cấp trung bình dự kiến ​​sẽ tăng chậm lại khi các dự án ở vùng ngoại thành được nâng cấp và mở bán ở các phân khúc cao hơn. Tuy nhiên, giá cao và quỹ đất khu vực nội thành hạn chế sẽ đẩy nhu cầu sang các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường nhà ở tại các địa phương vệ tinh với mức giá hấp dẫn, sản phẩm đa dạng sẽ vừa hỗ trợ vừa cạnh tranh với TP.HCM.

Về xu hướng thị trường trong tương lai, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam cho rằng, thị hiếu và khẩu vị của khách hàng đã thay đổi không ngừng sau COVID-19 với những đặc tính hoàn toàn mới như công nghệ, người ảnh hưởng (KOL), xu hướng nghỉ dưỡng tại gia (staycation).

Ngoài ra, thị trường bất động sản ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng từ thế hệ Z và Millennial, những người đang và sẽ là người mua chính ở phân khúc cao cấp trở lên. Vì vậy, các chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ nhu cầu của tầng lớp này để đưa ra sản phẩm phù hợp. Việc nối lại các chuyến bay quốc tế, hoạt động kinh doanh trở lại bình thường và nhu cầu nhà ở bền vững là nền tảng giúp duy trì giá và tỷ lệ bán cho thị trường bất động sản nhà ở.

Theo báo cáo của FocusEconomic, GDP của Việt Nam trong năm 2022 dự kiến tăng 7,2%, mức cao nhất trong khu vực; lạm phát dự đoán được kiểm soát ở mức 3,1% và lãi suất cho vay mua nhà được kì vọng không tăng. Tuy nhiên, ngân hàng thương mại cổ phần sẽ giảm nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản từ 29,7% trong nửa đầu 2021 xuống còn 23,8% trong nửa đầu năm 2022.

Đại diện Savills cho răng, “Sau một năm 2021 trầm lắng, chúng tôi nhận thấy nguồn cung dồi dào trong các phân khúc nhà ở. Nhu cầu lành mạnh nhờ vốn chủ sở hữu tăng và thiếu các khoản đầu tư thay thế, sẽ hỗ trợ sự phục hồi nhanh chóng của thị trường nhà ở”, ông Vincent Nguyễn, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở Tp.HCM nhấn mạnh.

Tổng hợp từ CafeF.

Xem thêm: Gần 16,000 căn hộ được sở hữu bởi nhà đầu tư nước ngoài trong 5 năm