Tiền sử dụng đất: những cái “tắc” khó gỡ

Pinterest LinkedIn Tumblr +

Tiền sử dụng đất tưởng chừng như là một lệ phí thông thường, nhưng thực tế nó lại mang trong mình một “uy lực” tiềm tàng. Hàng loạt hộ dân đã bị treo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ đầu tư bất đắc dĩ “bội tín” với khách hàng chỉ vì “tắc” loại tiền này.

I. Vậy tiền sử dụng đất là gì?

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. (Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP)

II. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Gồm 3 trường hợp cần phải nộp tiền sử dụng đất như sau: 

1. Người được Nhà nước giao đất

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán; hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Tổ chức kinh tế được giao đất để:

  • Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;.
  • Đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
  • Xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

a. Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa; 

b. Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa; 

c. Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao chuyển sang sử dụng làm đất ở; 

d. Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/07/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

III. Cách tính tiền sử dụng đất

a. Tiền sử dụng đất được xác định trên ba căn cứ:
  1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
  2. Mục đích sử dụng đất.
  3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
b. Đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá.
Công thức tính tiền sử dụng đất

c. Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức

Trong đó:

Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Giá đất để tính tiền thu được xác định theo quy định như sau:

Xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư khi:

– Diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

– Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 

Xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; 

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. 

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước. 

Để biết thêm về cách tính, các trường hợp miễn giảm mời bạn xem thêm tại đây.

IV. Thực trạng “tắc” tiền sử dụng đất

Trong 6 tháng năm nay, tổng thu cân đối ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố ước thực hiện 163.173 tỷ đồng, chỉ đạt 40,2% dự toán. Giảm 14,4% so cùng kỳ năm trước, trong đó thu tiền sử dụng đất giảm 21%. (Theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM)

Theo ghi nhận của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, hội mới chỉ tổng hợp số liệu từ 53 dự án thuộc 12 Tập đoàn và doanh nghiệp. Thì đã có đến hơn 28.300 căn nhà và căn hộ officetel, gồm trên 25.600 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và gần 2.700 căn hộ officetel đã bị chậm cấp sổ hồng, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019. 

Việc “tắc” tiền sử dụng đất dẫn đến hệ lụy người dân không được cấp sổ đỏ, không được hưởng đủ các quyền lợi của một người mua nhà thực thụ mặc dù họ đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, căn cứ theo báo Thanh Niên, tập đoàn Novaland, Hưng Thịnh, Sơn Kim Land đều bị vướng mắc vào vụ “tắc nghẽn” này. Một trong số 3 đại diện trên cho biết, họ đã đóng 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp “sổ hồng” cho người dân; nhưng đến nay, hồ sơ vẫn nằm chờ tại Sở Tài nguyên – Môi trường. Tương tự, hai đại diện còn lại cũng cùng cảnh ngộ. Việc chậm trễ trong các khâu thẩm định giá đất dẫn đến đến việc chưa cấp sổ hồng của các cơ quan chức năng khiến nhiều doanh nghiệp vô tình trở nên “bội tín” với khách hàng.

Ông Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho biết:

giải pháp vấn đề tắt tiền sử dụng đất

Phương hướng giải quyết trong tương lai của Hiệp hội BĐS Tp.HCM với vấn đề “tắt” tiền sử dụng đất

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy rằng nếu muốn đẩy nhanh quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay là chuyện không hề đơn giản. 

>>Xem thêm: Làm sao để biết sổ đỏ, sổ hồng còn thế chấp hay không?

Bài viết tham khảo thông tin từ thanhnien.vn và business.gov.vn

Thanh Nhị

Share.

About Author

Leave A Reply

%d bloggers like this: