Mua bán đất không sổ đỏ có những rủi ro gì?

Pinterest LinkedIn Tumblr +

Nhiều người với tâm lý ham rẻ đã bất chấp mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa đất này. Tuy nhiên, việc mua nhà đất chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro khôn lường.

I. Mua đất không có sổ đỏ là bất hợp pháp

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, do đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được coi như điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, một trong những điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất là mảnh đất đó phải có Sổ đỏ (trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế quyền sử dụng đất).

Qua đó, có thể khẳng định rằng việc giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Bởi vì tính không hợp pháp này nên các giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà không ai biết trước được.

II. 7 rủi ro người mua dễ gặp phải

1. Dễ xảy ra tranh chấp

Khi bạn không có sổ đỏ, hay bất kì thông tin, tài liệu gì về ngôi nhà/mảnh đất mình đang sử hữu thì rất dễ xảy ra tranh chấp giữa những người hàng xóm liền kề, chủ nhà cũ,… do bạn không biết chính xác mảnh đất đó có diện tích thực tế là bao nhiêu? Tranh chấp như thế nào?…

Giả sử có xảy ra tranh chấp thật thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ bị vô hiệu hóa do nó chỉ viết tay, không có tính pháp lý vì không được pháp luật công nhận, chứng thực. Tức các bên phải khôi phục lại ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là người mua sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Nếu gặp phải trường hợp giá đất lúc hoàn trả đã tăng mạnh so với lúc mua thì người mua sẽ là người chịu thiệt.

2. Khó xác minh nguồn gốc của đất

Bên cạnh việc cung cấp thông tin về chủ sở hữu, sổ đỏ cho bạn biết được các thông tin liên quan đến mảnh đất bạn định mua: loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,…  Ví dụ muốn mua đất để xây nhà ở thì phải chọn đúng đất thổ cư; các thông tin về đất như đất có đang vướng quy hoạch, lộ giới hay không cũng đều được thể hiện trên sổ đỏ để người mua nắm được.

Vì thế, nếu không tìm hiểu kỹ, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào

3. Không thể thế chấp

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có Sổ đỏ. Như vậy, khi mảnh đất không có Sổ đỏ, đồng nghĩa với ngân hàng sẽ không chấp nhận cho thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Điều này làm cho việc sở hữu đất bất động sản dạng này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng.

4. Khó bán lại

Theo như phân tích phía trên, việc mua bán đất không có sổ đỏ là bất hợp pháp và chứa đựng rất nhiều rủi ro. Do đó, nếu muốn bán lại cũng rất khó vì khách hàng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro do bất động sản chưa có sổ đỏ mang lại. Thậm chí khi có người chấp nhận mua thì chưa chắc các rắc rối sẽ khép lại. 

Thêm vào đó, đất không đủ giấy tờ pháp lý thường sẽ bị mua ép giá, chủ nhà sẽ chấp nhận bán tháo, bán lỗ nếu không muốn rơi vào tình trạng ở không được, bán cũng chẳng xong.

7 rủi ro người mua dễ gặp phải

5. Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

6. Khó được cấp phép xây dựng

Theo quy định, trong hồ sơ giấy phép xây dựng phải có “bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Do đó, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trên đó. 

Đối với trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP, ví dụ như: Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận…

7. Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng nhà đất. Khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ, người mua nhà đất khó có thể thực hiện được các quyền với bất động sản như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,… theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

III. Những điều cần làm khi mua đất không có sổ đỏ

Theo các chuyên gia, nếu đã lỡ mua nhà đất không có sổ đỏ thì tốt nhất nên làm hợp đồng đặt cọc.

Cụ thể, hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Và nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ, sau đó bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.

Tóm lại:

Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có đang thuộc diện là đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong khu quy hoạch không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Và hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Đồng thời, bạn có thể xác minh những thông tin này qua địa chính của UBND xã, phường nơi có đất, cán bộ phụ trách xây dựng. Nếu mảnh đất vướng phải một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Cuối cùng, bạn cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán trước khi thực hiện giao dịch. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).

Các giấy tờ về chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Bài viết sử dụng thông tin từ Luatvietnam.vn và Kinhtedothi.vn

Hoài Xuân

Share.

About Author

Leave A Reply

%d bloggers like this: