Hạn chế rủi ro khi hiểu đúng về các loại đất và mức phí phải trả khi chuyển mục đích sử dụng đất

Trong bất động sản, loại đất của mảnh đất mà bạn đang giao dịch có một vai trò và ý nghĩa rất quan trọng. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy, nhiều người không biết hoặc không để ý đến loại đất mà thửa đất đang sở hữu là loại nào. Điều này, khiến họ dễ rơi các rủi ro không đáng có, sử dụng đất không đúng mục đích.

Ví dụ như không được xây dựng nhà ở; hay vướng vào tội xây dựng trái phép vì đất chỉ được trồng lúa..v.v.. Đặc biệt là các vụ lừa đảo về dự án ma đều bắt nguồn từ việc người mua không xác định rõ loại đất có được phép phân lô, bán nền hay không?

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất được chia làm 3 nhóm chính: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp; và đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. (Theo Luật Đất đai 2013)

I. Đất nông nghiệp là gì?

Bạn có thể hiểu một cách đơn giản đất nông nghiệp là đất được người dân sử dụng vào mục đích phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Ví dụ như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..v.v..

Dựa vào quy định, đất nông nghiệp chia làm 8 loại khác nhau:

• a. Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm
• b. Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi
• c. Đất trồng cây lâu năm
• d. Đất rừng sản xuất
• e. Đất rừng phòng hộ.
• f. Đất rừng đặc dụng
• g. Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
• h. Đất nông nghiệp khác

II. Đất phi nông nghiệp?

Về đất phi nông nghiệp, đây là loại đất không được sử dụng vào mục đích làm nông nghiệp, bao gồm nhiều loại đất khác nhau.

Đầu tiên là đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Tiếp theo là đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. Cụ thể, loại đất được dùng vào mục đích xây dựng các cơ quan nhà nước, căn cứ tổ chức chính trị hoặc các tổ chức chính trị xã hội thì được coi là đất xây dựng trụ sở cơ quan. Còn đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, xã hội, văn hóa, y tế; giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ;  môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác

Thứ 3 là đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,an ninh.

Kế tiếp là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Loại đất này bao gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cụm chế xuất; thương mại, dịch vụ; sử dụng cho hoạt động khoáng sản; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Loại đất sử dụng vào mục đích công cộng là loại đất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Lần lượt các loại đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng cũng nằm trong nhóm đất này. Cuối cùng là đất phi nông nghiệp khác.

III. Vậy đất nông nghiệp có được xây dựng nhà ở hay không?

Dựa vào Điều 6 và Điều 57, Luật Đất đai 2013 thì ta có câu trả lời như sau:

Nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, nếu bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

1. Quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một quyền của người sử dụng đất.

Do đó, nếu bạn có nhu cầu cần chuyển đổi thì hãy làm hồ sơ để có thể sử dụng đất theo mục đích. Ngược lại, nếu bạn không chuyển đổi mà tự ý làm sai quy định sẽ chịu các mức xử phạt từ 3 triệu đến 200 triệu theo quy định hiện hành.

2. Trường hợp cần phải xin phép trước khi chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

3. Trường hợp không cần xin phép trước khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý một thông tin nhỏ trong trường hợp này là dù không phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng bạn cần phải đăng ký biến động đất đai

IV. Ai là người có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất

1. UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
2. UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.

V. Phí phải chịu khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

a. Nộp 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

– Tình huống áp dụng: 

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở;

– Mức tiền phải nộp: 50% (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)

b. Nộp 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

– Tình huống áp dụng: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

– Mức tiền phải nộp: 100% (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)

*Lưu ý: Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (Đối với cả 2 trường hợp trên)

c. Mức phí chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Tùy vào trường hợp mà bạn phải nộp hoặc không nộp tiền sử dụng đất. Bạn có thể đọc thêm tại đây.

>>Xem thêm: Tiền sử dụng đất: những cái “tắc” khó gỡ

Bài viết tham khảo thông tin từ Luật Đất đai 2013, luatminhkhue.vn, luatvietnam.vn.

Thanh Nhị