Đặt cọc mua bán nhà đất như thế nào để tránh rủi ro?

Pinterest LinkedIn Tumblr +

Thông thường trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (mua bán) các bên sẽ tiến hành đặt cọc. Vậy người mua cần chuẩn bị như thế nào để tránh rủi ro khi đặt cọc hãy xem bài viết về đặt cọc mua bán nhà đất dưới đây.

1. Khái niệm đặt cọc

Khoản 1, Điều 358, BLDS 2005 quy định “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”. 

Như vậy, đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết hợp đồng hoặc đã giao kết hợp đồng và buộc bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.

Do đó, trước khi quyết định mua hay đặt cọc, người mua cần tìm hiểu rõ thông tin về nhà đất như bên chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng không, thông tin pháp lý về thửa đất như thế nào? Để có được những thông tin trên thì có thể yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận hoặc xin thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai.

2. Quyền và nghĩa vụ khi đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Dựa vào đó, nghĩa vụ của các bên khi ký kết hợp đồng đặt cọc như sau:

  • Trường hợp 1: hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp này, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.

  • Trường hợp 2: hợp đồng không được giao kết, thực hiện

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

– Hoặc nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và  một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: đối với trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).

3. Mức tiền đặt cọc

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc, vì vậy các bên có thể thỏa thuận về số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro thì các bên nên có thể thỏa thuận ở dưới mức 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất và hợp đồng mua bán đối với nhà.

Nên đặt cọc dưới 30% giá trị hợp đồng giao dịch

Nếu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không được giao kết, thực hiện ta tiến hành đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên, thực hiện tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong mới phát hiện nhà của ông B có người tự tử nên ông A không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông B.

4. Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.

5. Một số lưu ý cần biết trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Thứ 1: trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người mua cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: 

  • Bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) không
  • Bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp…
  • Và không thể thiếu việc xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Thứ 2: cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.

Một số lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất

Như vậy, để hợp đồng được diễn ra thuận lợi, không xảy ra những tranh chấp ngoài ý muốn. Các bên phải lường hết trước được những tình huống có thể xảy ra bằng cách giao kết một hợp đồng đặt cọc với đầy đủ các điều khoản pháp lý. Nếu như, vô tình chỉ một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến cả giao dịch bị chậm trễ, đây là những phát sinh và thiệt hại không muốn của các bên về cả thời gian và tiền bạc.

>>> Xem thêm: Các thủ tục cơ bản của dự án bất động sản – bạn đang mua ở giai đoạn nào?

Bài viết sử dụng thông tin từ Luatvietnam.vn, Vietnamnet.vn và Thukyluat.vn

Hoài Xuân

Share.

About Author

Leave A Reply

%d bloggers like this: