Danke được thành lập ở Beijing vào đầu năm 2015 với giấc mộng khai phá thị trường cho thuê căn hộ dài hạn ở Trung Quốc. Thời điểm này cũng là lúc thị trường cho thuê bất động sản nhà ở phát triển như vũ bảo nhờ những chính sách hỗ trợ thiết thực từ chính phủ.
Phần 1: từ StartUp đến IPO (NYSE) trong 5 năm.
a- Mô hình kinh doanh
Danke ra mắt Danke Apartment với thông điệp áp dụng công nghệ (Big Data, AI…) nhằm cải thiện và tiêu chuẩn hoá thị trường Bất động sản nhà ở. Đối tượng khách hàng Danke nhắm đến là giới trẻ ở thành thị: 22-30 tuổi, có trình độ học vấn, và mức thu nhập ổn định. Những nhu cầu về chi phí hợp lý, tiện nghi, chất lượng dịch vụ, và trải nghiệm khách hàng được Danke cam kết đáp ứng. Danke trực tiếp đứng ra thuê lại căn hộ từ chủ nhà (cá nhân) trong 4 – 6 năm. Sau đó, căn hộ được tân trang lại cho phù hợp với bộ tiêu chí chất lượng của Danke trước khi cho giới trẻ thuê lại từng phòng (co-living) hoặc nguyên căn hộ (2-3 phòng ngủ). Người thuê có thể thanh toán chi phí thuê theo từng tháng, quý, hay trả trước trọn năm.
2,434 căn hộ là con số được Danke vận hành ngay trong năm đầu tiên (01-2015 đến 12-2015). Trong vòng 4 năm, số căn hộ được Danke cho thuê tăng chóng mặt lên đến 438,309 căn.

Sau gần 4 năm làm mưa làm gió với phân khúc khách thuê là giới trẻ có học vấn và thu nhập ổn định, Danke lấn sân sang phân khúc cho thuê căn hộ giành cho người đi làm với thu nhập không cao (công nhân ở các nhà máy, xưởng…) với sản phẩm: Danke Dream Apartment. Thay vì thuê căn hộ từ các chủ nhà nhỏ lẻ, Danke thuê hẳn các tòa nhà. Từ đó, cải tạo lại từng tầng, thậm chí từng phòng, để chia ra càng nhiều giường trong phòng càng tốt. Khác với Danke Apartment, Dream Apartment sẽ yêu cầu kí hợp đồng thuê lên đến ít nhất 10 năm để khấu trừ chi phí đầu tư cải tạo tòa nhà. Ngoài ra, chủ nhà chỉ được trả tiền thuê mỗi sáu tháng. Với mức sống đắt đỏ ở các thành phố lớn, chi phí và chất lượng sống là 2 giá trị mà người thuê không dám nghĩ đến cho tới khi Danke Dream xuất hiện
Chỉ trong vòng 1 năm từ lúc ra mắt, Danke Dream Aapartment đã cung cấp 1 lượng chổ ở khổng lồ: 8,558 giường (đặt trong 9 phân khu cao ốc)

b- $874 triệu đô la Mỹ đươc đổ vào Danke từ các quỹ đầu tư danh tiếng
Với mô hình kinh doanh cần rất nhiều nguồn vốn để vận hành cũng như tăng trưởng nhanh chóng, không khó hiểu khi Danke phải gọi vốn liên tục. Ngoài chi phí thuê trả trước cho chủ nhà (thường là cao hơn so với giá thị trường), Danke còn phải đầu tư vào phần tân trang căn hộ cho đạt các Bộ tiêu chí chất lượng của chính Danke. 6 vòng đầu tư đến từ 12 quỹ đầu tư danh tiếng (bao gồm Ant Group và Tiger Global Management) đã đem về số vốn khổng lồ cho Danke. 430,000 căn hộ, trải dài khắp 13 thành phố lớn ở TQ, nằm dưới sự quản lý của Danke là một thông số minh chứng hùng hồn cho tham vọng IPO tại New York Stock Exchange.

c- “Rent Financing”: Ý tưởng Thiên tài hay Mô hình Ponzi
68% khách thuê nhà ở Danke sử dụng dịch vụ hỗ trợ tài chính: “Rent Financing”. Rent Financing từng được xem là 1 ý tưởng FinTech cực kì đột phá ở TQ nói riêng và cả Châu Á nói chung. Sau khi khách thuê căn hộ đáp ứng các tiêu chí chấm điểm tín dụng (credit check), khách thuê sẽ kí hợp đồng Rent Financing với Danke và các tổ chức tài chính đối tác của Danke (Ngân hàng, WeBank (Tencent),..)
– Khách thuê căn hộ: kí hợp đồng thuê và hđ Rent Financing trong 12 tháng, trả trước tháng thuê đầu tiên cho Danke. 11 tháng còn lại thì khách thuê sẽ trả cho đối tác tài chính của Danke.
– Đối tác tài chính: giải ngân khoản vay trị giá 11 tháng tiền thuê cho Danke. Hàng tháng nhận về tiền nợ (gốc) từ Khách thuê căn hộ và nhận lãi suất khoản vay từ Danke (có thể cấu trúc theo tháng hoặc quý).
– Danke: có nghĩa vụ trả lãi suất khoản vay cho đối tác tài chính. Danke nhận được khoản vay trị giá 11 tháng tiền thuê từ đối tác tài chính. Danke sử dụng khoản tiền này làm vốn lưu động (working capital) hoặc thuê thêm căn hộ mới để mở rộng thị trường.

*Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà bị huỷ trước thời hạn hoặc khách thuê không có đủ tài chính để trả nợ thì Danke chịu hoàn toàn trách nhiệm với các Đối tác tài chính.
*Trên đây là giới thiệu sơ lược về Rent Financing, do khuôn khổ bài viết có giới hạn, xin được phép phân tích chi tiết các biến thể của Rent Financing trong phần 2: “IPO tại NYSE, niềm tự hào của PropTech startup thế giới” và phần 3: “15 tháng từ IPO xuống vực thẳm”
* Tư liệu tham khảo: Nikkei, BBC, Investor Insights Asia, SCMP, MingTiandi
Hai (Roy) Nguyen,
[email protected]
(Bài viết giành cho mục đích tham khảo. Bài viết thể hiện quan điểm của riêng tác giả)
You must log in to post a comment.