Cơ hội và thách thức của quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) tại Việt Nam.

Pinterest LinkedIn Tumblr +

I. REIT là gì?

REIT (Real Estate Investment Trust) hay còn gọi là quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) là một loại hình đầu tư vào BĐS và được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán (SGDCK) như các chứng chỉ quỹ (CCQ) thông thường khác. 

Mục đích của loại quỹ này là thông qua phát hành CCQ nhằm huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và cho phép các nhà đầu tư đầu tư 100% vốn vào các dự án bất động sản, hoặc sở hữu các BĐS thương mại. 

REIT được mô phỏng theo các quỹ tương hỗ, là tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư. Điều này giúp các nhà đầu tư cá nhân có thể kiếm cổ tức từ đầu tư bất động sản mà không cần phải mua, quản lý hoặc giao dịch mua bán bất kỳ bất động sản nào.

REIT được hình thành đầu tiên ở Mỹ vào năm 1960. Tính đến năm 2014, có hơn 30 quốc gia trên thế giới đã triển khai mô hình tài chính này. Hiện tại, có 2 dạng đầu tư mà REIT hướng đến. 

  • Mô hình 1 là đầu tư, nắm giữ cổ phần và quản lý trực tiếp các tài sản bất động sản (Equity REIT). Đây là mô hình phổ biến nhất trong giới bất động sản và tài chính.
  • Mô hình thứ 2 là đầu tư vào các loại tài sản thế chấp (Mortgage REIT), ví dụ khi đầu tư vào trái phiếu được đảm bảo bằng tài sản thế chấp của các doanh nghiệp địa ốc. Quỹ định kỳ sẽ nhận được thu nhập từ khoản lãi cho vay tương ứng. 
  • Ngoài ra, REIT hỗn hợp (Hybrid REIT) là trộn lẫn 2 hình thức ở trên vào nhau để hình thành.

Xem thêm: Công ty tín thác đầu tư bất động sản (REITs) là gì.

II. REIT tại thị trường Việt Nam.

REIT là một loại hình quỹ đóng, thực hiện chào bán CCQ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư theo quy định tại Thông tư 228, với mục đích chính yếu là đầu tư vào các bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 91 Nghị định 58.

Theo quy định, bất động sản phải ở Việt Nam và được sử dụng với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm thu lợi tức ổn định. REIT phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận trong năm để chi trả lợi tức (được thanh toán bằng tiền hoặc CCQ phát hành thêm) cho các nhà đầu tư. 

Tại Việt Nam, Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản Techcom Việt Nam (TCREIT) là quỹ nội đầu tiên của TTCK, do công ty TNHH Quản lý Quỹ Kỹ Thương (TCC) đăng ký thành lập với quy mô là 50 tỉ đồng. Ngày 27/02/2017, REIT đầu tiên tại Việt Nam đã chính thức niêm yết chứng chỉ quỹ (CCQ) trên TTCK.

1. Lợi ích của REIT mang lại
Lợi ích của REIT.

Lợi ích của REIT mang lại theo hai khía cạnh.

a. Cho nhà đầu tư:
  • Thu hút nhà đầu tư, góp phần mở rộng danh mục đầu tư đối với bất động sản với chi phí thấp hơn.
  • Cung cấp cách tiếp cận với nhóm tài sản bất động sản dễ dàng hơn và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào các dự án bất động sản có quy mô lớn.
b. Cho nền kinh tế:
  • Thu hút nguồn tiết kiệm từ công chúng, định hướng các khoản đầu tư vào các dự án BĐS và các dự án cơ sở hạ tầng
  • Thúc đẩy kinh tế và tăng cường sự tài trợ cho các dự án bất động sản và dự án phát triển của khu vực tư nhân hơn là khu vực Nhà nước.
2. Một số rủi ro của REIT
Rủi ro của REIT.

REIT có những rủi ro gì?

Rủi ro về kinh tế:

Quỹ này có sự liên thông với thị trường chứng khoán, tài chính,…Khi các thị trường biến động mạnh, thiếu ổn định thì REITs sẽ chịu ảnh hưởng lớn.

Trong thời kỳ suy thoái kinh tế, lĩnh vực chăm sóc sức khỏe ít bị ảnh hưởng bởi suy thoái, nên các REIT chăm sóc sức khỏe thường có xu hướng tăng trưởng. Mặt khác, lĩnh vực khách sạn thường sẽ bị ảnh hưởng nhiều bởi suy thoái, vì vậy REIT quản lý khách sạn thường bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi kinh tế khó khăn.

Rủi ro trong quản lý dòng vốn:

Bởi quỹ này đa phần lợi nhuận là chi cho các cổ đông, bộ máy hoạt động của quỹ chỉ là một hội đồng các nhà đầu tư, vì thế quản lý dòng vốn của REIT sẽ không đảm bảo an toàn như các quỹ khác.

3. Cơ hội tại thị trường Việt Nam

Thị trường BĐS phát triển tạo nên hàng hóa cơ sở, tạo động lực cho sự ra đời của các quỹ đầu tư BĐS.

Mục đích ra đời của các quỹ này nhằm hỗ trợ giải quyết nhu cầu vốn cho thị trường BĐS. Cùng với đó, dòng tiền chảy vào TTCK vẫn đang ở mức rất lớn khiến cho hoạt động thu hút vốn thông qua chào bán CCQ BĐS trở nên dễ dàng hơn. Thị trường Chứng khoán phát triển tạo điều kiện cho việc giao dịch các CCQ BĐS.

Năm 2016, trong thị trường BĐS hoạt động đầu tư đã dựa trên quan hệ cung – cầu. Thông qua Thông tư 228, Nghị định 58 và Nghị định 60, đã bổ sung những nội dung khá chặt chẽ trong việc hình thành và phát triển các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.

  • Theo đó, thay vì đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào BĐS, quy định mới đã mở rộng đối tượng đầu tư thêm cổ phiếu của các công ty BĐS. Điều này, giúp tăng tính thanh khoản cho tài sản đầu tư của quỹ, tạo cơ hội cho những quỹ đầu tư BĐS đầu tư 100% vào cổ phiếu tháo gỡ được vấn đề về quyền biểu quyết có tính chi phối trong việc triển khai các dự án BĐS.
  • Cùng với việc quy định điều kiện về doanh thu, thu nhập của các công ty BĐS phát hành cổ phiếu đã hạn chế được rủi ro vì quỹ đầu tư phân bổ quá nhiều tài sản ròng vào cổ phiếu.

Năm 2017, nguồn vốn quan trọng nhất cho thị trường BĐS vẫn là từ các NHTM, nhưng sẽ không thuận lợi như những năm trước đó. Điều này cũng mở ra cơ hội lớn cho các quỹ đầu tư BĐS huy động vốn trong dân cư.

4. Thách thức tại thị trường Việt Nam

Thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với vấn đề là các dự án phục vụ nhu cầu thực sự của người dân không nhiều, các dự án chủ yếu đáp ứng nhu cầu lợi nhuận của chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp. 

  • Nguồn cung của phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, có khả năng giảm trong tương lai, do các nhà đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại trung bình và cao cấp. Đây được coi là không phù hợp với đa số người tiêu dùng dù mang lại lợi nhuận lớn. Điều này dễ dẫn đến tình trạng doanh nghiệp nợ nần và tồn đọng vốn.
  • Khi mà hàng hóa cơ sở không đủ hấp dẫn, sẽ dẫn tới sự không hứng thú tham gia góp vốn hay mua CCQ của các nhà đầu tư. Trong khi tài sản để tạo tính hấp dẫn cho các quỹ đầu tư BĐS thường là các BĐS như trung tâm thương mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, thì các chủ đầu tư này lại không có nhu cầu góp tài sản để lập quỹ đầu tư BĐS
Bất động sản

Các bất động sản như trung tâm thương mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.

Nhận thức của nhà đầu tư về quỹ đầu tư BĐS sẽ định hướng nhu cầu đầu tư vào loại tài sản này. Tuy nhiên đây là một mô hình quỹ đầu tư mới đối với đại bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường. Cho đến nay, quỹ đầu tư BĐS vẫn chưa thực sự tiếp cận được nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ trên thị trường.

Tâm lý lo ngại của nhà đầu tư về cơ sở pháp lý cho hoạt động, hình thức sở hữu tài sản của quỹ và hoạt động đầu tư đã khiến cho đa số các nhà đầu tư chưa thực sự mặn mà với loại hình quỹ này.

  • Cũng giống như các mô hình quỹ đầu tư khác, thời gian tiếp cận thường là khá dài, có thể tới vài năm. 
  • Song song đó, theo quy định khi nhà đầu tư rót vốn 13%-30% vào quỹ sẽ mất sáu năm để chuyển nhượng lại. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia.
  • Các nhà đầu tư lớn với lượng vốn nhiều có thể đầu tư trực tiếp vào BĐS với những hình thức sở hữu hợp pháp, thì việc sở hữu CCQ của loại hình quỹ này không giúp cho nhà đầu tư có quyền sở hữu BĐS đó. Nhà đầu tư còn e ngại với quỹ đầu tư BĐS có lẽ bởi hình thức sở hữu tài sản cơ sở của quỹ này.
  • Hoạt động đầu tư này không khác nhiều so với việc mua cổ phiếu hay CCQ của các quỹ đầu tư khác mà còn có khả năng gặp rủi ro cao khi thị trường BĐS không tăng trưởng như kỳ vọng, bởi vì danh mục tài sản của quỹ này chủ yếu là tài sản BĐS hoặc cổ phiếu BĐS nên khả năng đa dạng hóa danh mục bị hạn chế.

Bài viết tham khảo thông tin từ Tạp Chí Tài Chính, Pháp Luật TP. HCM, Nhịp cầu Đầu tư, Vietnambiz, CaFeF.

Tử Đằng

Share.

About Author

Leave A Reply

%d bloggers like this: