Chuyển nhượng BĐS gồm những thủ tục nào?

1. Bước 1: Đặt cọc

Đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận. Sau khi đỡ thỏa thuận và chốt giá mua bán, bên bán và bên mua sẽ tiến hành đặt cọc. Tuy đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.

a, Mức đặt cọc là bao nhiêu ?

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phí đặt cọc là bao nhiêu, vì vậy số tiền đặt cọc sẽ tùy vào sự thỏa thuận của bên mua và bên bán. Tuy nhiên, thông thường chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị của bất động sản để đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro cho cỏ bên mua và bên bán. Số tiền đặt cọc sẽ được 2 bên thống nhất thỏa thuận trước khi tiến hành thực hiện hợp đồng đặt cọc.

b, Quy định về đặt cọc

Khi thực hiện đặt cọc, căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên như sau:

• Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện

Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ thực hiện để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

• Trường hợp 2: Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc

Tài sản cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

• Trường hợp 3: Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc

Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc.

Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

c, Những lưu ý không thể bỏ qua khi đặt cọc chuyển nhượng BĐS

• Nên làm

– Kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng đặt cọc có chính xác không, bao gồm: thông tin có nhân của người bán, người mua, thông tin về thửa đất, các điều khoản thanh toán…

– Người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của sổ hồng/sổ đỏ, kiểm tra, đối chiếu thông tin về người sở hữu với CMND/CCCD của người bán xem có đúng chính chủ không.

– Thỏa thuận thống nhất bên nào chi trả các chi phí liên quan giao dịch gồm: Thuế trước bạ, Thuế TNCN, Phí công chứng…

– Người mua nên đến UBND cấp xã vị trí của BĐS để yêu cầu cung cấp các thông tin, kiểm tra điều kiện của BĐS trước khi đặt cọc.

• Không nên làm

– Đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gô thiệt hại cho các bên.

– Giao dịch bằng giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) vì khi giao dịch với loại giấy này nếu các bên từ chối giao kết, không thực hiện theo thỏa thuận thì sẽ không phải chịu phạt cọc.

– Nếu mua bất động sản có giá trị cao, tiền đặt cọc nhiều, tốt nhất không nên thanh toán bằng tiền mặt tại địa điểm không đảm bảo để tránh rủi ro về tiền giả hoặc lừa đảo, tốt nhất nên thực hiện tại ngân hàng hoặc thông qua chuyển khoản.

2. Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán

Theo Luật Công chứng 2014 quy định, các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng mua bán (HĐMB) được công chứng sẽ bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia. Bên mua có đầy đủ giấy tờ, cơ sở pháp lý để sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Đâu cũng chính là căn cứ xác minh và giải quyết trước tòa án khi có tranh chấp xảy ra, hạn chế các yếu tố lừa đảo hay giao dịch ảo.

a, Giấy tờ cần chuẩn bị khi công chứng

b, Những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Khi công chứng HĐMB, hai bên phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong khu vực tỉnh thành nơi có bất động sản. Thời hạn công chứng HĐMB nhà đốt thường không quá 02 ngày làm việc. Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. Hai bên cần ghi nhớ một số lưu ý sau khi công chứng.

3. Bước 3: Nộp hồ sơ kê khai thuế, phí

Tiếp theo trong quy trình chuyển nhượng bất động sản, người mua hoặc người bán cần thực hiện nghĩa vụ đóng các loại thuế, phí theo thỏa thuận. Để biết thêm thông tin chỉ tiết và cách tính các loại thuế, phí khi chuyển nhượng bất động sản, bạn có thể tham khảo tại đây.

a, Giấy tờ cần chuẩn bị khi nộp hồ sơ kê khai thuế, phí

b, Nơi nộp hồ sơ đóng thuế, phí

Bên làm thủ tục đóng thuế, phí cần nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể chọn 1 trong 2 cách sau:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản

• Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện

Hoặc

• Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

4. Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Để nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ, người thực hiện sang tên (bên mua/bên bán) cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

• Sổ hộ khẩu
• CMND/CCCD
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
• Biên lai đóng thuế, phí đã thực hiện
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Sau đó, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc tại UBND cấp xã. Khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Lưu ý: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính còn thiếu (nếu có) như: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… thì người thực hiện cần nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và gửi lại biên lai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

5. Bước 5: Nộp sổ đỏ

Sau khi đã nộp đầy đủ các hồ sơ thì thủ tục cấp sổ đỏ diễn ra tối đa là 30 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Khi đã hoàn thành việc thay đổi chủ sở huy bất động sản, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi sổ đỏ cho UBND cấp xã trong trường hợp cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã. Từ thời điểm này, người mua đã thực sự là chủ sở hữu mới trong hợp đồng giao dịch và chính thức kết thúc quy trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Nguon tham khao: Batdongsan.com.vn, PropTech Vietnam Network, FinHome.

Xem thêm: 3 Điều cần biết khi làm Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai