Để mua một dự án bất động sản, bạn phải chi một số tiền tương đối lớn và không phải lúc nào bạn cũng may mắn giao dịch một cách thuận lợi nhất. Mà đôi khi bạn sẽ gặp phải các tình trạng như “tắc” giấy tờ, thủ tục pháp lý, bị lừa mua dự án ma,… hay do bị chủ đầu tư, môi giới lừa mua dự án kém chất lượng vì không am hiểu kiến thức về bất động sản.
Chính vì thế, biết được các thủ tục cơ bản của dự án bất động sản, hiểu rõ mình đang mua ở giai đoạn nào sẽ giúp bạn hạn chế được các rủi ro có thể xảy ra. Luật sư Đỗ Thanh Lâm – thành viên Đoàn luật sư TP.HCM có một số chia sẻ hữu ích dành cho bạn về vấn đề này như sau:
Cụ thể, những thủ tục cơ bản mà một dự án nhà ở nói riêng và dự án bất động sản khác nói chung phải thực hiện và trải qua bao gồm:
Trong đó, dự án ở đây có nghĩa là dự án theo luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật đầu tư và chủ đầu tư là công ty có ngành nghề kinh doanh bất động sản, được các cơ quan nhà nước ghi với tên là dự án trong các giấy phép/văn bản chấp thuận (để phân biệt với hình thức phân lô bán nền dưới tư cách cá nhân mà mình sẽ trình bày ở bài sau). Các dự án chung cư, dự án nhà ở thấp tầng hoặc khu dân cư lớn, các dự án biệt thự hoặc condotel ven biển… hiện nay là đang thực hiện theo dạng này.
1. Quyết định chủ trương đầu tư
Đây được coi là “giấy khai sinh” ra dự án. Đây là chấp thuận về mặt chủ trương ban đầu của cơ quan nhà nước, làm cơ sở để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục tiếp theo. Do hiện nay các khu đất phổ biến nhất là khu đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất như đất lúa, cây lâu năm, đất ở…) nên đây là loại giấy phép được ban hành. Ngoài ra, có một số ít khu đất nhỏ đã có 100% đất ở thì cơ quan nhà nước sẽ ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư luôn. Nhìn vào văn bản này các bạn có thể biết công ty chủ đầu tư, mục tiêu cơ bản, một số thông tin cơ bản khác…
- Thời gian thực hiện thực tế: khoảng một vài tháng. Do phải có nhiều ý kiến của các sở, ban ngành liên quan.
- Cơ quan ban hành: UBND tỉnh, thành phố.
- Từ khóa để nhớ: Chủ trương đầu tư
2. Quyết định phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 (đối với chung cư dưới 3 ha)
Đây là văn bản thể hiện các chỉ tiêu chi tiết của dự án như số lượng căn nhà, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng đất, dân số, diện tích đường giao thông… Ngoài quyết định, còn có thêm bản vẽ thể hiện mặt bằng dự án, nhưng thường chủ đầu tư chỉ cho khách hàng coi Quyết định.
- Thời gian thực hiện: từ 3 tháng đến 1 năm. Ngoài ra, thông thường trên thực tế các chủ đầu tư có điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch hiện tại của nhà nước. Ví dụ mật độ xây dựng của nhà nước hiện tại cho khu vực dự án là 30%, nhưng chủ đầu tư muốn tăng lên 40% để có thể xây dựng được nhiều. Cho nên việc thực hiện thường mất nhiều thời gian.
- Cơ quan ban hành: thường là UBND quận, huyện. Một số ít trường hợp là UBND tỉnh, thành phố.
- Từ khóa: 1/500
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sau đó là cấp sổ đất cho dự án
Tùy vào nguồn gốc của khu đất mà nhà nước ban hành quyết định giao (trường hợp dự án có đấu thầu, giải phóng mặt bằng); hoặc cho thuê (trường hợp với mục đích kinh doanh thương mại); hoặc nếu đất nguồn gốc là của chủ đầu tư thì cơ quan nhà nước sẽ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Sau khi ra quyết định giao hoặc thuê, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên sẽ cấp sổ cho dự án. Thường chủ đầu tư chỉ cho khách hàng coi sổ đất. Các bạn muốn biết nguồn gốc đất, đất được giao hay cho thuê hay đất của chủ đầu tư mua của người dân thì các bạn nhìn vào nguồn gốc ở trang thứ 2. Ở đó có nói căn cứ vào Quyết định nào đó của UBND.
-
Thời gian thực hiện:
Thời gian thẩm định giá, hồ sơ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường mất nhiều thời gian. Tùy thuộc từng trường hợp mà mất khoảng vài tháng, thậm chí hàng năm. Có trường hợp hiện nay như công ty Hưng Thịnh trả lời trên báo chí rằng phải tạm nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước và triển khai dự án tiếp, còn cơ quan nhà nước chưa có quyết định tiền sử dụng đất chính thức. Vì thế nhiều dự án của công ty chưa cấp được sổ cho khách hàng.
- Cơ quan ban hành quyết định: UBND tỉnh, thành phố. Sổ đất là Sở Tài nguyên và Môi trường.
4. Quyết định công nhận chủ đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư
Các quyết định này nhằm khẳng định dự án được chính thức công nhận chủ đầu tư và được phê duyệt dự án chính thức.
- Thời gian thực hiện: khoảng vài tháng
- Cơ quan ban hành: UBND tỉnh, thành phố
- Từ khóa: công nhận chủ đầu tư, đầu tư dự án
>>Xem thêm: Pháp lý bất động sản: các loại thuế, phí phải đóng khi mua bán, chuyển nhượng đất đai
5. Giấy phép xây dựng
Như tên gọi, đây là loại giấy phép cho phép chủ đầu tư được xây dựng dự án. Giấy phép xây dựng thường được cấp cho 2 giai đoạn: phần hầm và phần thân nhà.
Tuy nhiên, theo luật xây dựng mới sắp có hiệu lực thì sẽ miễn giấy phép xây dựng đối với dự án đã có phê duyệt thiết kế thi công. Do đó sắp tới chủ đầu tư chỉ cần cho khách hàng coi văn bản phê duyệt thiết kế thi công.
- Cơ quan ban hành: Sở xây dựng hoặc Bộ xây dựng.
Sau khi có được giấy phép này, chủ đầu tư mới được xây dựng. Tùy thuộc quy mô dự án, số lượng nhà thầu và năng lực… mà thời gian thi công lâu hay dài.
- Đối với hầm móng thì thường 6-12 tháng.
- Phần thân chung cư khoảng từ 2 năm (đối với quy mô 1,2 block và thi công đều đặn).
6. Văn bản đủ điều kiện được huy động vốn, ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
Hay nói dễ hiểu là khi có văn bản thông báo đủ điều kiện này của Sở xây dựng, theo luật thì chủ đầu tư mới được quyền huy động vốn của khách hàng. Khi đó, chủ đầu tư mới ra được hợp đồng mua bán.
Đó là lý do trước khi ra được hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải ký các hợp đồng như giữ chỗ, đặt cọc, góp vốn…để huy động một số vốn trước.
Cho nên, nếu bạn nào muốn an toàn và đúng pháp luật thì mua sau khi có văn bản này. Nhưng tuy vậy, vẫn chưa thực sự an toàn nếu không có văn bản số 7.
- Cơ quan ban hành: Sở xây dựng
- Từ khóa để nhớ: đủ điều kiện huy động vốn, đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán
7. Thông báo bảo lãnh của ngân hàng
Thực tế, nhiều bạn cứ nghĩ có văn bản số 5 rồi là đã ổn thỏa rồi, mà quên mất đi văn bản này cũng có ý nghĩa rất quan trọng trong các thủ tục mua bán dự án BĐS.
Vậy ý nghĩa của văn bản này là gì?
Là nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở như cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua bán (HĐMB) đã ký thì ngân hàng có trách nhiệm thực hiện hoàn tiền lại và bồi thường lại cho khách hàng.
Tuy vậy, trên thực tế dường như nhiều khách hàng và cả các nhân viên bán BĐS chưa từng nhìn văn bản này hoặc chưa phân biệt được các văn bản về tín dụng của ngân hàng trong quá trình thực hiện dự án. Điều đó dẫn tới trường hợp bị nhầm lẫn văn bản bảo lãnh này với cam kết/chấp thuận tài trợ vốn cho dự án (để chủ đầu tư xây dựng dự án). Hai loại văn bản này khác nhau về ý nghĩa. Một loại để cam kết/cung cấp vốn cho chủ đầu tư xây dựng dự án. Còn một loại để cam kết, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng ký HĐMB.
Loại bảo lãnh này cũng khác với việc ngân hàng cho người mua nhà được vay tiền mua nhà dựa trên hồ sơ chứng minh thu nhập, thế chấp chính căn hộ mua bán.
Để có được bảo lãnh này, thủ tục thông thường là chủ đầu tư phải ký hợp đồng về việc bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai với ngân hàng. Sau đó dựa theo danh sách các khách hàng đã ký HĐMB cần được bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát thư bảo lãnh đối với từng khách hàng.
8. Giấy tờ về nghiệm thu dự án và đưa vào sử dụng
Sau khi xây dựng xong dự án, theo quy định chủ đầu tư phải nghiệm thu với nhà thầu, và gửi hồ sơ lên cơ quan nhà nước để xuống kiểm tra nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Việc nghiệm thu bao gồm nhiều hạng mục, bao gồm phòng cháy chữa cháy (PCCC).
Theo quy định, sau khi được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư mới được bàn giao cho khách hàng vào ở. Tuy vậy trên thực tế, nhiều khi khách hàng vào ở xong chủ đầu tư mới nghiệm thu. Mà khi xuống nghiệm thu cơ quan nhà nước thấy chủ đầu tư xây dựng không đúng thiết kế. Thế là chưa nghiệm thu. Chủ đầu tư biết trước, nên cho khách hàng vào ở trước để đưa vào tình thế đã rồi.
Chính vì thế, khi bạn dự định mua và sử dụng bất kỳ dự án bất động sản nào, đừng quên kiểm tra các giấy tờ nghiệm thu dự án thật kỹ trước khi vào ở để hạn chế rủi ro cho mình nhé!
Bài viết là thông tin được chia sẻ từ Luật sư Đỗ Thanh Lâm – thành viên Đoàn luật sư TP.HCM.
Thanh Nhị
