Để tìm được một mảnh đất thổ cư ưng ý và tránh gặp những rắc rối, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

1. Sổ đỏ là điều kiện tiên quyết

Khi mua đất thổ cư để tránh trường hợp tiền mất tật mang, sổ đỏ là điều kiện tiên quyết bạn nên quan tâm. Bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quyết định tính pháp lý của mảnh đất mà bạn dự định mua, nó thật sự là vấn đề rất quan trọng.

Nếu bạn mua đất thổ cư nói chung và mua đất nói riêng mà chỉ có hợp đồng viết tay thay vì có sổ đỏ sẽ đem lại nhiều nguy cơ tiềm ẩn hơn.

• Đầu tiên phải kể đến đó là rủi ro mất trắng khi có tranh chấp xảy ra.

Không một ai có thể đảm bảo rằng khi bạn mua xong miếng đất thổ cư đó thì nó vĩnh viễn sẽ không có tranh chấp nào xảy ra. Thế nên, đặt trường hợp, nếu bạn xảy ra tranh chấp với hàng xóm hay chủ cũ thì sao? Lúc này hợp đồng viết tay sẽ có hiệu lực chứ?

Câu trả lời là không, hợp đồng viết tay bị vô hiệu hóa, không có tính pháp lý vì không được pháp luật công nhận, chứng thực.

Kết quả của tranh chấp, bạn có thể sẽ mất trắng hoặc nếu may mắn, bạn sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu. Tức có nghĩa, bạn sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Trong trường hợp giá đất lúc hoàn trả tăng cao so với lúc mua, thì bạn sẽ là người chịu thiệt.

• Rủi ro thứ 2 là khó xác minh nguồn gốc của đất.

Mua trúng đất thổ cư không có sổ đỏ bạn sẽ khó xác định được nguồn gốc của đất, dẫn đến nhiều rủi ro. Ví dụ như bạn xác định được đất đó đang lấn chiếm hoặc có tranh chấp; hay đất đó chỉ là đất nông nghiệp, không được quy hoạch thành đất thổ cư..vv.. Bạn có thể sẽ đối mặt với những tranh chấp cũng như rắc rối trong vấn đề pháp lý bất cứ lúc nào.

Đặc biệt, trường hợp mua nhầm đất nông nghiệp, bạn không được phép xây dựng nhà ở trên mảnh đất đấy. Nếu muốn, bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào pháp luật cũng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn bắt buộc phải đáp ứng đủ các điều kiện nhất định và trải qua hàng loạt các quy trình khá rườm rà.

• Rủi ro thứ 3 là không thể thế chấp vay tiền

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp bạn có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì không thể nếu chỉ có hợp đồng viết tay mà không có sổ đỏ.

• Rủi ro thứ 4 là khó bán lại

Bất kỳ ai mua đất thổ cư nói riêng và mua đất nói chung đều luôn muốn sự chắc chắn, đảm bảo về tính pháp lý. Bởi số tiền để họ bỏ ra mua một mảnh đất đôi khi là số tiền mà họ tích góp mấy chục năm trời mới có được. Vì vậy, người mua trở nên e dè, sợ rủi ro tiềm ẩn khi mua đất thổ cư không có sổ đỏ. Thế nên, bạn sẽ không dễ dàng gì tìm được người mua. Và có chăng thì giá cả của mảnh đất sẽ bị trả giá thấp hơn so với thị trường do pháp lý không đảm bảo.

• Rủi ro cuối cùng là có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi

Tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời gian hiệu lực xử phạt hành chính vẫn còn.

Ngoài ra, bạn cũng cần xem xét kỹ diện tích của mảnh đất trong sổ đỏ gốc để tránh nhầm lẫn việc mảnh đất đang nằm trong một thửa lớn hơn hoặc có quy hoạch lộ giới mà không biết. Nếu đất nằm trong “sổ chung”, bạn có thể sẽ mất rất nhiều thời gian hoặc thậm chí sẽ không biết bao giờ nhận được sổ đỏ riêng do các quy định về tách sổ của thành phố tương đối phức tạp.

Còn trường hợp đất thổ cư có dính quy hoạch lộ giới, khi xây nhà, bạn không được xây hết phần đất đó. Hoặc bạn phải làm cam kết nếu sau này mở rộng lộ giới thì chịu mọi chi phí tháo dỡ nhà.

2. Lưu ý về hợp đồng mua bán

Một yếu tố quan trọng không kém sổ đỏ trong việc mua đất thổ cư là hợp đồng mua bán. Bạn cần lưu ý hợp đồng đó cần có chữ ký xác nhận các bên liên quan bên bán như cả vợ, chồng; con cái; bố mẹ; anh chị em ruột,… trong gia đình của họ. Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có đầy đủ các chữ ký xác nhận của những liên quan sẽ giúp bạn tránh được tranh chấp về sau này.

Việc công chứng tại cơ quan có thẩm quyền sẽ đảm bảo giá trị pháp lý, giao dịch mua bán đất của bạn được pháp luật công nhận và bảo hộ. Ngược lại, nếu tất cả chỉ là hợp đồng viết tay sẽ dẫn đến nhiều rủi ro như đã nêu ở mục1.

Ngoài ra, các điều khoản trong hợp đồng cũng cần được xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng để hạn chế tối đa phát sinh ngoài ý muốn. Thỏa thuận trong hợp đồng phải được sự đồng tình của cả bên bán và mua. Có như vậy thì mới hạn chế được tranh chấp xảy ra và nếu có cũng sẽ dễ dàng giải quyết ổn thỏa. Nếu như không hiểu rõ luật và có ít kinh nghiệm, bạn nên nhờ luật sư đi cùng để kịp thời nhận ra những điểm bất cập trong thoả thuận.

3. Vị trí của mảnh đất thổ cư

Lưu ý nữa cũng khá quan trọng khi mua đất thổ cư dành cho bạn đó là về vị trí của mảnh đất. Hãy tìm hiểu xem môi trường sống xung quanh mảnh đất này như thế nào? Bởi cuộc sống của bạn sẽ thuận tiện hơn nếu như đất thổ cư mà bạn định mua nằm trong khu dân sinh, có nhiều tiện ích. Ví dụ như gần trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, điện nước đầy đủ, đường xá rộng rãi,..vv..

Một lưu ý nhỏ về vị trí của mảnh đất là bạn nên né những nơi có địa chất nền đất yếu. Vì bạn có thể phải tốn kha khá chi phí cho việc gia cố nền đất về sau. Hơn nữa, hệ thống cống thoát nước cũng là điều đáng lưu tâm. Khi mảnh đất thổ cư của bạn nằm trên hệ thống thoát nước thải, nó sẽ trở thành vấn đề rất đau đầu. Không những về phong thủy không được tốt mà còn gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây nhà, đào móng…

Cuối cùng là nên chú ý vị trí của mảnh đất liệu có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không. Bạn có thể xem thông tin quy hoạch bằng các kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường.

Bài viết tham khảo thông tin từ VTC News; CafeF; danluat.thuvienphapluat.vn

Thanh Nhị