4 thành tố cấu thành giá bán bất động sản nhà ở thương mại

Giá bán bất động sản là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định khi mua nhà ở thương mại. Bài viết sẽ giới thiệu 4 thành tố cấu thành giá bất động sản nhà ở thương mại. Ngoài ra, bài viết cũng đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

 I. 4 yếu tố cấu thành giá bán của bất động sản là nhà ở thương mại.

   – Có 4 yếu tố cấu thành giá bán bất động sản:

•     Chi phí đất.
•     Các khoản chi phí dành cho xây dựng.
•     Chi phí tài chính.
•     Lợi nhuận doanh nghiệp.

  – Các yếu tố trên có sự biến động khá lớn ở mỗi địa phương khác nhau. Ví dụ như tùy theo khu vực, vị trí địa lý mà chi phí đất sẽ chiếm từ 10 – 30%. Chi phí đất ở TP. HCM hay Hà Nội sẽ cao hơn nhiều so với chi phí đất ở vùng nông thôn thuộc tỉnh lẻ.

 II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

   1. Tầm quan trọng của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

   – Trong kinh doanh bất động sản, việc định giá bất động sản là không thể thiếu. Khi định giá, ta cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến các giá trị bất động sản. Thông thường, các yếu tố này liên quan đến: xu hướng xã hội; hiện trạng nền kinh tế; chính sách của Nhà nước và các yếu tố của thị trường. Trong thời đại mở cửa này, tác động của nền kinh tế thế giới đối với thị trường bất động sản trong nước cũng cần được xem xét. Sự tác động của các yếu tố kể trên sẽ quyết định giá trị thị trường của bất động sản.

   2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản.

   – Thông thường các dạng bất động sản khác nhau sẽ chịu tác động từ các yếu tố khác nhau. Các dạng bất động sản bài viết đề cập đến bao gồm:

   a. Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản thương mại – giải trí.

   – Các quyền đối với bất động sản thương mại được chuyển giao trong quá trình ký kết giao dịch. Một số quyền có thể kể đến như:
     + Quyền sở hữu hoặc quyền thuê.
     + Thời hạn và các điều kiện của hợp đồng thuê,…
   – Vị trí công trình (vị trí khu vực, mức sống của người dân, cơ sở hạ tầng xung quanh,…).
   – Những đặc điểm hữu hình và kỹ thuật của công trình.
   – Tình hình thị trường tại thời điểm giao dịch (tăng trưởng hay suy thoái, sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá giao dịch,…).
   – Dịch vụ đi kèm (bãi đỗ xe, dịch vụ viễn thông, hệ thống an ninh,…) và các yếu tố bổ sung khá (ví dụ như cơ hội giao dịch cho thuê lại).

   b. Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản khách sạn, du lịch.

   – Tình hình thị trường khách sạn (tiềm năng phát triển của phân khúc; yếu tố cạnh tranh).
   – Vị trí (tiềm năng phát triển du lịch tại khu vực xây dựng, khu vực lân cận dự án,…).
   – Thu nhập khác đầu tư vào bất động sản.
   – Mức độ đánh giá của khách hàng đối với khách sạn (nếu đã hoạt động).
   – Uy tín của công ty quản lý khách sạn.
   – Quyền đối với bất động sản (quyền thuê hay sở hữu).
   – Chất lượng các phòng trong khách sạn (diện tích, nội thất, kiến trúc,…).
   – Đặc tính kiến trúc, kỹ thuật (về giá trị lịch sử, giá trị thẩm mỹ,…).

   c. Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp.

   – Yếu tố xã hội xung quanh dự án (liên quan đến dân cư nơi đó).
   – Hiện trạng của công trình (thời gian sử dụng, được xây mới hay cải tạo từ công trình cũ,…).
   – Đặc điểm về kiến trúc, kết cấu; hiện trạng kỹ thuật tòa nhà. Một số yếu tố có thể kể đến như: giấy tờ pháp lý, hệ thống chống cháy,…
   – Cơ sở hạ tầng (đường xá, khu dân cư,…) xung quanh công trình.
   – Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp của địa phương.

   d. Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản văn phòng.

   – Hiện trạng của nền kinh tế vĩ mô. Tức là ta sẽ xét đến mức độ hội nhập của nền kinh tế, lạm phát,…
   – Chính sách hỗ trợ, ưu đãi của chính quyền địa phương để hỗ trợ địa phương.
   – Tình hình thực tế của thị trường bất động sản văn phòng. Cụ thể, chúng ta sẽ xem xét các điểm sau: tình hình cung – cầu, chu kỳ phát triển, những dự báo về sự phát triển trong tương lai.
   – Vị trí địa lý (bất động sản ở trung tâm hay ngoại ô, giao thông có thuận tiện hay không,…).
   – Cơ sở hạ tầng (có quán, cửa hàng xung quanh văn phòng, tiệm thuốc, các trụ ATM,…).
   – Hệ thống quản lý tòa nhà, các dịch vụ đi kèm của công ty quản lý.

   e. Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản nhà ở.

   – Tình hình kinh tế – xã hội xung quanh dự án.
   – Vị trí của bất động sản so với trung tâm thành phố, khả năng tiếp cận với hệ thống giao thông hiện đại.
   – Đặc điểm về kiến trúc, kết cấu.
   – Tình hình phát triển của thị trường bất động sản nhà ở.

   f. Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản đa chức năng.

   – Tình hình kinh tế – xã hội của khu vực quanh dự án.
   – Vị trí địa lý của bất động sản (vị trí so với trung tâm thành phố, khả năng tiếp cận với hệ thống giao thông,…).
   – Tình hình phát triển của thị trường bất động sản đa chức năng.

Bài viết tham khảo thông tin từ Cổng thông tin Bộ Xây dựng; Kênh tin tức VTV24.

Huỳnh Duyên