3 yếu tố khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai cần phải biết
I. Câu chuyện thực tế
Ông Nguyễn Ngọc Chung (45 tuổi, ở Hà Nội) bỏ tiền tỷ mua căn chung cư ở quận Thanh Xuân, Hà Nội, như thỏa thuận thì tháng 5/2020 ông sẽ được bàn giao nhà nhưng đến tháng 10 nhà vẫn chưa thấy, chủ đầu tư thì bặt vô âm tính.
Qua tìm hiểu, ông Chung mới biết, dự án mà ông ký hợp đồng mua căn hộ chưa được ngân hàng bảo lãnh. Về phía bên chủ đầu tư muốn khách yên tâm ký hợp đồng nên đã thông báo với người mua rằng chung cư sắp hoàn thiện và có đầy đủ thủ tục để người mua không phải bận tâm, chỉ việc sẵn sàng rút hầu bao chờ ngày nhận nhà để ở.
Do đó, không riêng gì ông Chung, nhiều khách hàng khác cũng vì tin những lời hứa của chủ đầu tư dự án nên đã ký hợp đồng mua bán mà không tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư và tình trạng pháp lý.
Một số dự án hiện nay chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa có sự bảo lãnh của ngân hàng nhưng do cần huy động vốn để tiếp tục triển khai nên đã thực hiện sai các quy định của pháp luật.
Do đó, chỉ mua nhà trên giấy và qua tưởng tượng thì tồn đọng rất nhiều rủi ro, đòi hỏi người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định. Dưới đây là 3 yếu tố khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai phải biết.
II. Thế nào là bất động sản hình thành trong tương lai?
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” và “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.
Theo đó kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là việc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động xây dựng, mua nhận chuyển nhượng để bán; cho thuê, cho thuê mua các bất động sản hình thành trong tương lai nhằm mục đích lợi nhuận.
III. 3 yếu tố khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai phải biết
Theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
Gợi ỳ 3 yếu tố khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai phải biết
1. Giấy phép xây dựng
Doanh nghiệp phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Ngân hàng đã bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa
Theo điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh về việc đã giải chấp căn hộ.
Cụ thể, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.
Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
3. Dự án đã được Sở Xây dựng cho phép bán hay chưa.
Trước khi thực hiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Trường hợp không đủ điều kiện phải giải trình rõ lý do.
Đa số người mua nhà chung cư quan tâm đến vị trí tòa nhà, diện tích, giá cả… mà ít quan tâm đến tính pháp lý của dự án này. Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự án một cách đầy đủ và chính xác nhất để tránh những hậu quả rủi ro sau này.
Những vấn đề người mua cần nắm rõ như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Ảnh minh họa bất động sản hình thành trong tương lai
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Thứ 1, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo đó, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình bản sao hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng đối với BĐS họ định mua.
Thứ 2, các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán nhà gây ra những rủi ro cho người mua. Do đó, người mua cần phải tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan việc mua nhà để đảm bảo khi ký kết có thể đọc, hiểu hợp đồng hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Ngoài ra còn một vài vấn đề người mua cần nắm bắt như:
Phương thức thanh toán
Chất lượng công trình
Các khoản phí dịch vụ nào, tổng số tiền cần thanh toán đã bao gồm phí bảo trì hay chưa
Phân tích rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và riêng
Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất .
IV. Kết luận
Tóm lại, khi mua căn hộ chung cư từ giai đoạn xây dựng, người mua cần cân nhắc xem xét kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án và hợp đồng mua bán để khi có rủi ro, tranh chấp xảy ra có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách tốt nhất.
You must log in to post a comment.